Domingo, 02 de diciembre de 2007
LA FE PUBLICA EN EL SISTEMA REGISTRAL


1. Noci?n conceptual.
2. Fundamento
3. Requisitos
4. Beneficiario de la fe publica registral: el tercero registral

1. NOCI?N CONCEPTUAL.

En l?neas generales, la protecci?n que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aqu?l que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aqu?llos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro.
La protecci?n del titular registral surge a trav?s del principio de legitimaci?n registral en la medida que de la presunci?n relativa de exactitud que impone, se desprende que aqu?l no podr? ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervenci?n (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del NRGRP). Por su parte, la protecci?n de los terceros, adem?s del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe p?blica registral. Este, en l?neas generales, establece que, aqu?llos no podr?n ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisici?n (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP).
El principio de fe p?blica registral, como se advierte, adquiere especial importancia dentro de la din?mica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tr?fico jur?dico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a trav?s de un negocio jur?dico desprovisto, tambi?n en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La protecci?n que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero.
Veamos lo dicho a trav?s de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno a satisfacci?n y acude al Registro. All? toma conocimiento que el propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas, grav?menes ni anotaciones de demanda. Sobre la base de tal informaci?n, busca a Pedro y celebra con ?l un contrato de compraventa. Como efecto de aquel negocio jur?dico, Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e inscribe su derecho en el Registro. S?, posteriormente, se declara judicialmente la nulidad del negocio jur?dico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro hab?a adquirido el inmueble; ?l principio de fe p?blica registral surge se?alando que aquella nulidad no afectar? el derecho de propiedad que, ahora, ostenta Juan. En este sentido, si se quiere, el principio de fe p?blica registral enerva el "efecto arrastre" que, de ordinario, suscita la invalidez de un negocio jur?dico.
Como se aprecia, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a t?tulo oneroso ha adquirido alg?n derecho de persona que, en el Registro, aparec?a como titular y facultado para disponerlo. La protecci?n despliega su eficacia en la adquisici?n a non domino. En este orden de ideas, se?ala Garc?a Garc?a que en virtud de este principio "el tercero que adquiere sobre la base de la legitimaci?n dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisici?n a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los dem?s requisitos exigidos por la Ley".
La Exposici?n de motivos del C?digo Civil destaca la importancia de este principio calific?ndolo como el m?s trascendental avance en materia de derecho registral porque constituye en todo sistema registral donde aparece, la m?dula central de su estructura y la expresi?n mas clara de los alcances de la protecci?n que el registro brinda al tr?fico patrimonial.
Las normas jur?dicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio de fe p?blica registral, se encuentra contenidas, fundamentalmente, en el Art.. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP. Veamos: Art. 2014 C.C.: "El tercero que de buena fe adquiere a t?tulo oneroso alg?n derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisici?n una vez inscrito su derecho, aunque despu?s se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causa que no consten en los registros p?blicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoc?a la inexactitud del registro". Art. VIII del NRGRP: "Principio de fe p?blica registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulaci?n, resoluci?n o rescisi?n del acto que los origina, no perjudicar? al tercero registral que a t?tulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqu?llos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales". Veamos.
Por otro lado, encontramos referencias indirectas al principio que nos ocupa en el Art. 87 y 97 del NRGRP. Veamos: Art?culo 87, NRGRP: "Derechos adquiridos por terceros.- En ning?n caso la rectificaci?n del Registro perjudicar? los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto". Art. 97 del NRGRP: "Inoponibilidad de la cancelaci?n.- La cancelaci?n de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el art?culo 2014 del C?digo Civil. Tampoco perjudicar? la inscripci?n de los t?tulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio".
2. FUNDAMENTO
Garc?a Garc?a se?ala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el principio de fe p?blica registral son: la confianza en la apariencia registral, la ineficacia del negocio jur?dico precedente al del tercero, la inexactitud del registral y la adquisici?n inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuaci?n desarrollamos cada uno de tales aspectos.
2.1. LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL.
El prop?sito del principio de fe p?blica, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar protecci?n al tercero registral. Pero, a diferencia de ?ste, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones.
Ya hemos anotado que el principio de fe publica registral guarda estrecha relaci?n con el principio de legitimaci?n: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y v?lidos, l?gico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente.
2.2. LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JUR?DICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO.
De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que integra el supuesto del principio de fe p?blica registral, es la preexistencia de un derecho inscrito y afectado por causales de invalidez o ineficacia. Siendo que, sobre la base de tal derecho (inv?lido o ineficaz), posteriormente, un tercero adquiriere el suyo inscribi?ndolo en el Registro. En otros t?rminos, el principio que tratamos se plantea como hip?tesis normativa la invalidez o ineficacia de un derecho inscrito en el Registro, interrog?ndose sobre el destino de los derechos ulteriores, derivados de aqu?l, tambi?n inscritos en el Registro.
Es verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente s?lo a la anulabilidad, resoluci?n o rescisi?n como causales de invalidez o ineficacia que pueden afectar al negocio jur?dico del cual deriva el derecho inscrito en el Registro. Tal circunstancia suscita una interrogante: ?Quedan excluidas las causales de nulidad que, desde luego, tambi?n pueden provocar la invalidez e ineficacia de los negocios jur?dicos?.
La Exposici?n de Motivos del C?digo Civil, reprochando el contenido del Art. 1052-A del C.C. de 1936, manifiesta que aquella norma jur?dica hac?a alusi?n a la anulaci?n del derecho del otorgante, lo que pod?a prestarse a una interpretaci?n restringida o a una extensiva. Por la restringida, el t?rmino anulaci?n se pod?a entender como referida a las causales de nulidad del acto jur?dico sancionadas en el Art?culo 1123 del C?digo del 36. En tanto que por la interpretaci?n extensiva, era posible concluir que dicho t?rmino hac?a referencia tanto a razones de nulidad como de anulaci?n del acto jur?dico. Y, resaltando las novedades del Art?culo 2014 del C?digo Civil de 1984, se?ala que las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendr?n que ser s?lo de nulidad sean absoluta o relativa sino, que tambi?n podr?n ser causas de rescisi?n y resoluci?n. Puede advertirse pues, que el prop?sito del legislador del C?digo Civil de 1984 ha sido incluir a la nulidad dentro de los alcances de invalidez e ineficacia del negocio jur?dico.
El Art. 173 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros P?blicos) expon?a la misma idea cuando se?alaba: "Conforme a lo dispuesto en el Art. 1051 del C?digo Civil, la nulidad que se declare no afectar? al qui?n ha adquirido un derecho al amparo de los Registros, salvo en los siguientes casos: a) Cuando la adquisici?n se haya producido a t?tulo gratuito; b) Cuando la causal de nulidad aparezca claramente del contenido mismo de la inscripci?n preexistente; y, c) Cuando se compruebe que el adquirente ha procedido con mala fe" (las cursivas son nuestras). T?ngase en cuenta que el C?digo Civil de 1936, vigente en la fecha de la promulgaci?n del ahora abrogado ARGRP (1968), contemplaba en el Art. 1123 los supuestos de nulidad y en el Art. 1125, de anulabilidad del acto jur?dico.
El Art. VIII del NRGRP ha venido aclarar el asunto. Adem?s de las causales de invalidez e ineficacia referidas por el Art. 2014 del C.C., expresamente, incluye las de nulidad. As?, se?ala: "Principio de fe p?blica registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulaci?n, resoluci?n o rescisi?n del acto que los origina, no perjudicar? al tercero registral que a t?tulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqu?llos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las cursivas son nuestras).
2.3. LA INEXACTITUD REGISTRAL
El principio de fe publica registral parte, tambi?n, de la consideraci?n que no siempre existe conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han quedado representadas en la inscripci?n. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre es fiel reflejo de la realidad como ser?a, por ejemplo, el caso en que, siendo que en el Registro no aparece anotada demanda alguna, en el mundo de la realidad se est? discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien, hasta el momento, aparece como propietario del inmueble.
A esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral "mantiene su adquisici?n una vez inscrito su derecho, aunque despu?s se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros p?blicos." Ahora, siendo que el vocablo "causas que no consten en los registros p?blicos" que utiliza el Art. 2014 del C.C. es demasiado amplio, conviene precisar su significado.
En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe p?blica registral. Para nosotros es claro que las partidas registrales (ellas y solo ellas) hacen el Registro P?blico. Sin embargo, la jurisprudencia civil no ha sido muy afortunada a la hora de definir este tema pues, adem?s, algunas veces se ha dado por incluir a los denominados t?tulos archivados que, ciertamente, existen y se conservan en el Registro. Sin embargo, el NRGRP ha venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, estos ?ltimos. Veamos.
La partida registral ha sido definida por el Art. 6 del NRGRP como la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripci?n organizados sobre la base de la determinaci?n del bien o de la persona susceptible de inscripci?n; y, excepcionalmente, en funci?n de otro elemento previsto en disposiciones especiales. Seg?n lo prev? el Art. 108 del NRGRP, las partidas registrales pueden constar en tomos, fichas movibles, discos ?pticos y otros soportes magn?ticos, todo lo que forma parte del archivo registral y, consiguientemente, hacen el contenido del Registro. Ahora bien, acorde al principio de especialidad previsto por el Art. IV del NRGRP, por cada bien o persona jur?dica se abre en el Registro una partida registral independiente. All? se extienden la primera inscripci?n de aqu?llas, as? como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abre una sola partida por cada persona natural. Igualmente, all? se extienden los diversos actos inscribibles.
Sobre la base de estas consideraciones normativas, el Art. VIII del NRGRP, refiri?ndose al principio que nos ocupa, se?ala, taxativamente, que: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulaci?n, resoluci?n o rescisi?n del acto que los origina, no perjudicar? al tercero registral que a t?tulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqu?llos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las cursivas son nuestras).
De este modo, queda claro que en la determinaci?n del principio de fe p?blica registral se debe tener en cuenta, ?nicamente, los diversos asientos de inscripci?n (o anotaciones preventivas) de la partida registral a que corresponda el bien y cuyo mejor derecho se discute y pretende resolver con este principio. Igualmente, se debe considerar las dem?s partidas registrales, sean del mismo Registro o de otros distintos, en cuanto tengan relaci?n directa con aquel.
En tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del principio de fe p?blica registral deber? examinar, simplemente, dos cosas: por un lado, la partida registral del inmueble que pretenda adquirir y, por otro, las partidas registrales referidas a otros Registros con el prop?sito de verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los poderes y facultades con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de ejercicio los mismos.
En cuanto a los t?tulos archivados, el Art. 108 del NRGRP se?ala que son aquellos que han servido para extender las inscripciones, las solicitudes de inscripci?n con las respectivas esquelas de observaci?n y tacha. Ellos tambi?n forman parte del archivo registral y, por ende, tambi?n conforman aquello que hemos venido ha denominar contenido del Registro.
Ciertamente, los t?tulos archivados pueden contribuir a los fines de la calificaci?n registral pues, proporcionan informaci?n adicional necesaria para dicho prop?sito. Tal ser?a el caso, por ejemplo, de un t?tulo archivado que contiene un reglamento de propiedad horizontal que, no cabe duda, permite conocer con amplitud la naturaleza de dicho r?gimen y, por ende, hace viable la adecuada calificaci?n de un t?tulo nuevo que verse sobre dicho asunto. Sin embargo, de aqu? no se puede concluir que se deban tener en cuenta a la hora de determinar el beneficio del principio de fe p?blica registral. Es necesario tener en cuenta que, ?nicamente, los asientos registrales, comprendidos en las partidas registrales, se encuentra beneficiados con los efectos de la publicidad material (legitimidad, fe p?blica, oponibilidad, preferencia registral). As? se desprende de la simple lectura del Art. I, III, VII, VIII, IX del NRGRP que, indistintamente, utilizan las palabras asientos registrales y partidas registrales.
2.4. LA ADQUISICI?N INMOBILIARIA A NON DOMINO.
El principio se plantea como supuesto normativo la adquisici?n de un derecho mobiliario de quien no es titular del mismo. Cuando hablamos de la adquisici?n a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo.
Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., el car?cter a non dominio de la adquisici?n debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisi?n o resoluci?n del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no constaban en el Registro (partidas registrales) cuando el adquirente inscribi? su derecho. Frente a tal situaci?n, el Art. 2014 del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral no ser? perjudicado pues, "mantiene su adquisici?n". Lo mismo se?ala el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. cuando, en tal suposici?n, dispone que "no perjudicar? al tercero registral".
En esta regla pone de manifiesto el juego positivo de la apariencia registral, como fundamento del principio de fe p?blica registral. As?, por ejemplo, cuando el comprador adquiri? el derecho de propiedad de persona que, seg?n el Registro, estaba legitimado para transferirlo (del vendedor que, en el Registro, aparec?a como propietario del bien y sin ninguna circunstancia que limitara tal titularidad); advertimos que su decisi?n la tom? sobre la base de la confianza que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la inscripci?n del derecho del comprador, se revela que ?ste adquiri? el derecho de propiedad a non dominio por que, en realidad, aquel vendedor no era propietario del inmueble (el derecho de ?ste era ineficaz por que estaba afectado por causales de invalidez, rescisi?n o resoluci?n); el comprador no podr? ser perjudicado. Mantendr? su derecho.
3. REQUISITOS
De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe p?blica registral despliegue sus efectos, son: adquisici?n v?lida de un derecho, previa inscripci?n del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisi?n del derecho, buena fe del adquirente e inscripci?n del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero registral.

1. ADQUISICI?N V?LIDA DE UN DERECHO

La protecci?n que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la adquisici?n derivada que surge de un negocio jur?dico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de quien "hubiere contratado" sobre la base de los asientos registrales
La doctrina ha excluido de la protecci?n a las adquisiciones no-derivadas como ser?an las realizadas por ministerio de la ley, accesi?n, usucapi?n, etc., toda vez que el prop?sito del principio es proteger el tr?fico jur?dico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a trav?s de la contrataci?n civil o comercial.
Es importante tener en cuenta que la protecci?n que brinda el principio despliega su eficacia, ?nicamente, respecto del negocio jur?dico previamente inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo m?rito adquiere su propio derecho.
Veamos lo dicho en el siguiente ejemplo: Juan vende un inmueble a Pedro, quien inscribe su derecho en el Registro (compraventa 1). Posteriormente, Pedro vende el mismo inmueble a Mario quien, de igual modo, inscribe su derecho en el Registro (compraventa 2).
En el caso propuesto, seg?n el principio de fe publica registral, la eventual invalidez de la compraventa 1 (Juan vende a Pedro); no perjudicar? al derecho de propiedad de Mario. Esto es as? porque Mario adquiri? el inmueble de persona que aparec?a legitimado como propietario por el Registro: el Registro publicaba que Pedro era propietario del inmueble (compraventa 1) y, adem?s, porque en el Registro no constaba ninguna causal de invalidez del derecho de Pedro (en el Registro no aparec?a, por ejemplo, que Juan, que vendi? el inmueble a Luis, antes de celebrar la compraventa 1, ya hab?a sido declarado incapaz por ebriedad habitual.
En consecuencia, la protecci?n que brinda el principio de fe p?blica registral se manifiesta en el sentido que, la eventual invalidez del derecho de propiedad de Pedro (invalidez de la compraventa 1); no arrastrar? la invalidez del derecho de propiedad de Mario (es decir, de la compraventa 2). Por eso se dice que el Registro protege al adquirente (Mario), respecto del derecho previamente inscrito (derecho de propiedad de Pedro).
Sin embargo, en el caso propuesto, la protecci?n del principio de fe publica registral no se extiende a la compraventa 2. En otros t?rminos, Mario estar? protegido s?lo respecto de las causales de invalidez del derecho de su transmitente Pedro (compraventa 1). Mas no, de las causales de invalidez del negocio donde ?l ha sido parte (compraventa 2). As?, el derecho de propiedad de Mario ser? inv?lido si, por ejemplo, Pedro (vendedor en la compraventa 2) le transmiti? el bien siendo ?ste absolutamente incapaz.
Por eso se ha dicho que el segundo negocio jur?dico (donde ha sido parte el tercero registral: Mario, en el ejemplo) debe ser v?lido, pues, en nuestro sistema registral, como en el espa?ol, la inscripci?n no convalida los actos o contratos inv?lidos con arreglo a la Ley que corresponda. Precisamente, el Art. 94 del NRGRP dispone que "La cancelaci?n total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende: ... b) Cuando se declara la nulidad del t?tulo en cuya virtud se hayan extendido; c) Cuando se declara la nulidad de la inscripci?n o anotaci?n preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificaci?n de asientos previstos en este mismo Reglamento;..." (las cursivas son nuestras).
3.2. PREVIA INSCRIPCI?N DEL DERECHO TRANSMITIDO.
Hemos insistido en que el principio de fe publica registral despliega su eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues, confiere protecci?n a quien adquiri? un derecho de persona que, seg?n el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.
El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que de buena fe adquiere a t?tulo oneroso alg?n derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisici?n una vez inscrito su derecho, aunque despu?s se anule..." Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. se?ala: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulaci?n, resoluci?n o rescisi?n del acto que los origina, no perjudicar? al tercero registral que a t?tulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqu?llos...".
En el ejemplo propuesto, la compraventa 1 (derecho de propiedad Pedro) debe haber sido inscrita antes que la compraventa 2 (derecho de propiedad de Mario).
De las reglas glosadas se deduce que no ser? beneficiario de la fe publica registral quien, inmatriculando el bien, inscribe su derecho de propiedad como primera de dominio, pues, aqu? no se ha cumplido con el requisito de la previa inscripci?n del derecho adquirido. Igualmente, quien adquiere el derecho de propiedad por prescripci?n adquisitiva de dominio, tampoco se beneficia de ?ste principio toda vez que su derecho no lo ha adquirido sobre la base de otro anteriormente inscrito. Precisamente, uno de los supuestos de la prescripci?n adquisitiva de dominio es la falta de conexi?n (tracto sucesivo) entre el derecho de peticionante y el ?ltimo que aparece en el Registro.
En cuanto a la previa inscripci?n del derecho que se adquiere, surge la siguiente inquietud: ?en qu? oportunidad debe haberse realizado la inscripci?n del derecho del transferente: en el momento de la celebraci?n del negocio jur?dico por cuyo efecto el tercero adquiere el derecho o, en el momento en que ?ste inscribe aquel derecho?
Consideramos que el derecho del transferente debe estar inscrito en el acto de la celebraci?n del negocio jur?dico del tercero que viene adquirir aquel derecho. El Art.. 2014 del C.C. parece definir el asunto en tal sentido cuando dice: "... de buena fe adquiere a t?tulo oneroso...". Lo propio, el Art. VIII del NRGRP cuando se?ala: "... hubiere contratado..." As?, por ejemplo, si Juan vende el inmueble a Pedro y, posteriormente, Pedro vende a Mario; para que Mario se beneficie de la fe p?blica, ser? necesario que, en el momento de la celebraci?n del negocio jur?dico por cuyo m?rito adquiere el inmueble, el derecho de propiedad de Pedro se encuentre inscrito en el Registro.
3.3. INEXPRESIVIDAD REGISTRAL RESPECTO DE CAUSALES DE INEFICACIA DEL DERECHO TRANSMITIDO.
El principio de fe p?blica registral no s?lo requiere la previa inscripci?n del derecho que le sirve de antecedente. Adem?s, impone el desconocimiento de la inexactitud registral de aqu?l derecho, esto es, la no-inscripci?n de las causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aqu?l derecho. Esto se desprende del Art. 2014 del C.C. cuando se?ala: "por virtud de causa que no consten en los registros p?blicos".
Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisi?n o resoluci?n del negocio jur?dico no obstante que el Art. 2014 del C.C., ?nicamente, hace referencia literal a los tres ?ltimos. La Exposici?n de Motivos del C?digo Civil ha planteado y resuelto el tema precisando que "las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendr?n que ser s?lo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que tambi?n podr?n ser causas rescisi?n o resoluci?n".
Por otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las causales de nulidad, rescisi?n o resoluci?n; utiliza la frase "que no consten en los Registros P?blicos": De aqu? surge una inquietud: ?Se refiere ?nicamente al Registro de la Propiedad Inmueble o, incluye a los dem?s Registros? Al respecto, la Exposici?n de Motivos del C?digo Civil responde que "estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble, sino que podr?an aparecer de cualesquiera de los registros que directa o indirectamente se encuentran legislado por el C?digo civil (personal, mandatos, etc.)".
En el ejemplo planteado anteriormente, la compraventa 1 (derecho de propiedad de Pedro) debe haber sido previamente inscrito en el Registro. Sin embargo, en el Registro ?nicamente debe constar esa situaci?n. No debe aparecer, por ejemplo, una anotaci?n de demanda de nulidad de la compraventa 1 por incapacidad del vendedor, esto es, de Juan. Tampoco debe aparecer inscrita alguna limitaci?n de los derechos del vendedor (Juan) en el Registro Personal.
3.4. ONEROSIDAD EN LA TRANSMISI?N DEL DERECHO
Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jur?dico por el cual adquiri? el derecho; se hubiera celebrado a t?tulo oneroso, esto es, con prestaciones rec?procas. El Art. 2014 del C.C. expresamente se?ala: "El tercero que de buena fe adquiere a t?tulo oneroso alg?n derecho..."
Adem?s de los t?picos negocios jur?dicos onerosos bilaterales como son la compraventa, daci?n en pago, transacci?n, etc., quedan comprendidos aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate p?blico pues, tambi?n se trata de negocios jur?dicos bilaterales celebrados a t?tulo oneroso donde el Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.
Queda excluido de la protecci?n registral que genera este principio aquellos que hubieran adquirido su derecho a t?tulo gratuito, como es el caso de la donaci?n, anticipo de leg?tima y traslado de dominio inmobiliario por sucesi?n hereditaria. En estos caso, los adquirentes "defender?n su derecho con la protecci?n registral que el derecho de su transferente ha obtenido del registro".
3.5. BUENA FE DEL ADQUIRENTE
Se?ala Garc?a Garc?a que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo m?s que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es due?o de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio alguno (Vallet de Goytisolo, Lacruz, Roca Sastre).
Garc?a Garc?a impugna el segundo criterio. Se?ala que el concepto de buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de situaciones jur?dicas extrarregistrales. Dice: "Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religi?n sino en Derecho Hipotecario".
Diez-Picazo afirma que en la configuraci?n general de la buena fe de los actos y negocios y en las situaciones jur?dicas en general, aparecen dos diferentes l?neas de razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicol?gico o ps?quico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es la actuaci?n diligente o conducta socialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria espa?ola, se?ala que la opini?n general se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena fe psicol?gica.
En este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe psicol?gica, esto es, aquella que se traduce en el desconocimiento de la inexactitud registral. Justamente, a ella se refiere el art?culo acotado cuando expone que: "... La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoc?a la inexactitud del registro" (la cursiva es nuestra). Por lo dem?s, la Exposici?n Motivos del C?digo Civil ratifica este criterio de interpretaci?n. Se?ala que "la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro".
En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicol?gica. El adquirente de un derecho habr? obrado con buena fe si desconoc?a la inexactitud registral. Por el contrario, habr? actuado con mala fe quien conoc?a la inexactitud registral.
Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe p?blica registral, no solo es objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos hemos ocupado al referirnos a la inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido). Tambi?n comprende el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho, como se?ala la Exposici?n de Motivos del C?digo Civil, a?n cuando no aparec?an en el Registro.
El Art. 2014 del C.C. se?ala que "la buena fe se presume mientras no se pruebe que conoc?a la inexactitud del registro". De aqu? se desprende dos cosas: por un lado, que la buena fe puede ser enervada toda vez que admite prueba en contrario y, por otro, que procesalmente el adquirente no estar? obligado ha probar su buena fe pues, por efecto de aquella disposici?n, la carga de la prueba corresponder? al demandante.
El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre tales cuestionamientos tenemos:

a. Titularidad de la buena fe.

Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: ?Qui?n debe haber obrado con buena fe: qui?n adquiere el derecho, qui?n lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del C.C. destaca n?tidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe. Se?ala: "El tercero que de buena fe adquiere a t?tulo oneroso..." "La buena fe del tercero se presume mientras..." (las cursivas son nuestras). Por ende, la buena fe del adquirente perdurar?, inclusive, si el transmitente hubiera obrado de mala fe. La Exposici?n de Motivos del C?digo Civil expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es personalismo por lo que resulta quiz? ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquirente y s?lo por ?l. Y, que la circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer registral.

b. Oportunidad en que se debe tener la buena fe.

Por otro lado, la doctrina se ha planteado, tambi?n, el problema de la oportunidad en que el adquirente debe tener buena fe. Respecto de ?ste asunto se ha fundado hasta tres teor?as. La primera se?ala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripci?n (G?mez G?mez, Sanz Fern?ndez). La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento de la tradici?n (Roca Sastre, Diez-Picazo). La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de la celebraci?n del negocio jur?dico (Lacruz, Garc?a Garc?a, Diez-Picazo).
Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teor?a pues, la Exposici?n de Motivos del C?digo Civil expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebraci?n del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate.
As?, es claro que el Art. 2014 del C.C. alude al momento de la celebraci?n del negocio como la oportunidad en que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: "El tercero que de buena fe adquiere a t?tulo oneroso..." Lo propio se desprende del Art. VIII del NRGRP en tanto se?ala: "... tercero registral que a t?tulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de..."
Juzgamos ilustrativa la explicaci?n que, sobre este criterio, expone Garc?a Garc?a. Sustenta la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebraci?n del negocio jur?dico del siguiente modo: "la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formaci?n del conocimiento, ha detenerse en el momento del otorgamiento del t?tulo, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisici?n a non domino se produce, pues, a partir de la inscripci?n y en virtud del elemento de la inscripci?n. Pero la buena fe, al igual que el problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jur?dico, hay que referirlo al momento en que se declara la voluntad en el t?tulo. Es esa la raz?n y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento del t?tulo. No es, pues, porque la adquisici?n del derecho real se produzca con anterioridad, pues al ser adquisici?n a non domino la adquisici?n se produce a partir de la inscripci?n. No es tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la tradici?n, pues si el momento de la inscripci?n no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradici?n. Lo importante es el momento en que se forma la voluntad del adquirente".

c. Duraci?n de la buena fe.

Otro asunto que la doctrina tambi?n se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la Exposici?n de Motivos del C?digo Civil ha resuelto el asunto se?alando que debe permanecer hasta la inscripci?n del derecho en el Registro. Dice: "la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripci?n del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe p?blica registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir, debe hacer alg?n momento en el que todos ellos se produzcan y el ?nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripci?n".
Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio propuesto en cuanto al momento que se debe tener buena fe. Conforme anota Garc?a Garc?a, "una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del t?tulo, ya no importa que, con posterioridad se produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situaci?n extraregistral por parte del adquirente, pues su buena fe qued? cerrada y completa en el momento de la declaraci?n de su voluntad. Ser?a injusto y contrario al principio de seguridad jur?dica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese t?tulo por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las que ?l no cont? en el momento de celebrar el contrato y otorgar el t?tulo".
En esta l?nea de pensamiento, consideramos que la buena fe ?nicamente debe existir en el acto de la celebraci?n del negocio jur?dico. Tal vez, el asunto sea discutible en el caso de la hipoteca, sobretodo, atendiendo al car?cter constitutivo de su inscripci?n en el Registro. Sin embargo, pretender extender la buena fe hasta el acto mismo de la inscripci?n, es pretender que la buena fe sea necesaria en el acto de la adquisici?n del derecho, postura que, en otra parte, recusa la propia Exposici?n de Motivos del C?digo Civil.
3.6. INSCRIPCI?N DEL DERECHO A FAVOR DEL ADQUIRENTE.
El principio de fe p?blica registral despliega sus efectos a favor de del adquirente, ?nicamente cuando ?ste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su necesidad toda vez que el adquirente del derecho s?lo ser? tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho.
4. BENEFICIARIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL: EL TERCERO REGISTRAL
De manera ilustrativa, se?ala Di?z-Picazo que desde el momento mismo de su promulgaci?n (1861), se ha insistido que la Ley Hipotecaria es una "ley de terceros" y que el tercero es el personaje principal de toda esta historia. Ciertamente, todo el sistema registral se ha desarrollado con el prop?sito fundamental de proteger a un tercero. De hecho, no se trata de cualquier tercero. Sino, de uno en especial: el tercero registral.
El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe p?blica registral, participa de ciertas caracter?sticas.

a. El tercero registral debe ser extra?o en la relaci?n jur?dica previamente inscrita.
El tercero registral es tercero porque su cualidad principal es no haber participado relaci?n jur?dica (inscrita) precedente, esto es, en la relaci?n jur?dica por cuyo m?rito adquiri? su derecho quien, ahora, viene a transferirlo en favor del tercero registral.
b. El tercero registral debe ser parte en otra relaci?n jur?dica.
El tercero registral debe haber intervenido en otra relaci?n jur?dica (tambi?n inscrita), distinta a la relaci?n jur?dica previamente inscrita (perjudicada por causales que determinan su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisi?n o resoluci?n).
c. Debe existir conexi?n lineal entre las dos relaciones jur?dicas.
Entre las relaciones jur?dicas antes referidas, esto es, la relaci?n jur?dica donde el tercero registral no ha intervenido (relaci?n jur?dica afectada por causales de invalidez o ineficacia) y la relaci?n jur?dica donde el tercero registral ha sido parte; debe existir conexi?n lineal.
La conexi?n lineal refleja el supuesto normativo del principio de buena fe recogido en el Art. 2014 del C.C. Y, ciertamente, supone la existencia e inscripci?n de dos relaciones jur?dicas: la del transmitente del derecho y la del adquirente (sucesor del derecho: tercero registral). Ve?moslo en un ejemplo:
Compraventa 1 (inscrita pero, inv?lida): - "A vende a B". - B inscribe su derecho.
Compraventa 2 (inscrita y v?lida): - "B vende a C".
- C inscribe su derecho.
Gr?ficamente estas relaciones jur?dicas pueden ser representadas del siguiente modo:
Para ver el gr?fico seleccione la opci?n ?Bajar trabajo? del men? superior
Entre las relaciones jur?dicas representadas en el gr?fico (compraventa 1 y compraventa 2), que son dos (podr?an ser m?s pero, siempre ordenados lineal y rigurosamente en el Registro); existe conexi?n por las siguientes razones: por un lado, ambas tienen como objeto un mismo inmueble y, por otro, en las dos ha intervenido un mismo sujeto (B, en el ejemplo). La conexi?n que los vincula se denomina lineal porque la primera relaci?n jur?dica inscrita ("A vende a B") es el presupuesto l?gico para la inscripci?n de la segunda ("B vende a C"). O, dicho de otro modo, porque la primera relaci?n jur?dica inscrita ("A vende a B") hace viable la inscripci?n de la segunda relaci?n jur?dica ("B vende a C")
Por el principio de fe publica registral las eventuales causales de invalidez o ineficacia (nulidad, anulabilidad, rescisi?n o resoluci?n) que afecten a la primera relaci?n jur?dica ("A vende a B"), no perjudicar?n a la segunda relaci?n jur?dica ("B vende a C"). El Art. 2014 del C.C. expone el principio de fe publica registral en tal sentido. Se?ala que el tercero (C, en el ejemplo) que de buena fe adquiere a titulo oneroso (compraventa) alg?n derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo (B, en el ejemplo), mantiene su adquisici?n aunque despu?s se anule, rescinda o resuelva por virtud de causas que no consten en los registros p?blicos.
d. La relaci?n jur?dica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente inscrita.
Esto significa que el derecho inscrito del tercero registral debe encontrarse amenazada por las causales de ineficacia que afectan a la relaci?n jur?dica inscrita precedente, de la cual deriva. El principio de fe publica registral, impide que dicha amenaza se haga efectiva.
e. El tercero registral debe ser un titular registral.
Conforme se ha puntualizado al tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el tercero registral es "registral" en la medida que su derecho se encuentra inscrito en el Registro.
f. El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe.
El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia que afectaba a la relaci?n jur?dica por la cual adquiri? su derecho el antecesor.

Edilberto Cabrera Ydme.
LA FE PUBLICA EN EL SISTEMA REGISTRAL

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Publicado por ELMAGOAZ @ 2:05 AM  | DOCTRINA
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Comentarios
Publicado por Invitado
Mi?rcoles, 05 de enero de 2011 | 10:49 PM

Excelente artículo, muy ilustrativo. Deja en claro las diverencias que existen entre la jurisprudencia registral y la civil, pero que para fines prácticos es esta última la que se impone.